Cos'è Homepay e come funzionano i depositi nelle compravendite immobiliari?

In fase di rogito o di stipula del preliminare, è possibile che le parti coinvolte in una compravendita abbiano già gestito i pagamenti preliminari tramite Homepay. Questa guida è pensata per fornire al notaio una comprensione completa della piattaforma, della natura giuridica dei depositi e della documentazione disponibile.

Cos'è Homepay

Homepay è una piattaforma di pagamenti digitali dedicata alle agenzie immobiliari italiane. Consente di gestire in modo tracciato, sicuro e conforme alla normativa europea i pagamenti preliminari nelle operazioni di compravendita immobiliare, eliminando l'utilizzo di assegni bancari.

Homepay S.r.l. è un agente registrato iscritto presso l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), in qualità di agente di un Istituto di Moneta Elettronica autorizzato e regolamentato. Opera nel pieno rispetto della normativa europea sui servizi di pagamento (PSD2) e applica procedure di verifica dell'identità (KYC) su tutti i soggetti coinvolti nelle operazioni.

La natura giuridica del conto vincolato

I fondi versati tramite Homepay sono depositati su un conto vincolato intestato al proponente, separato dal patrimonio di Homepay e dell'agenzia immobiliare. Questo significa che:

I fondi non sono nella disponibilità libera del proponente una volta versati
I fondi non entrano mai nel patrimonio dell'agenzia immobiliare
Lo svincolo può essere disposto esclusivamente dall'agente immobiliare, al verificarsi delle condizioni prestabilite
In caso di restituzione, i fondi tornano al proponente tramite bonifico bancario tracciato

La struttura del conto garantisce la segregazione patrimoniale dei fondi per tutta la durata del deposito.

I tre tipi di deposito gestiti da Homepay

Homepay gestisce tre tipologie di pagamento preliminare, giuridicamente distinte tra loro.

Deposito fiduciario È il pagamento versato dal proponente al momento della proposta d'acquisto. Rimane vincolato sul conto del proponente fino a che l'agente non dispone lo svincolo o la restituzione. Se la proposta viene accettata, può essere convertito in caparra confirmatoria. È la forma più comune nelle fasi iniziali della trattativa.
Caparra confirmatoria Può essere versata direttamente come caparra, oppure risultare dalla conversione del deposito fiduciario a seguito dell'accettazione della proposta. La ricevuta di svincolo ne certifica il trasferimento al venditore con causale esplicita.
Acconto sul prezzo Versato tipicamente in fase di contratto preliminare, rappresenta un'anticipazione parziale del prezzo di vendita. Non ha funzione di garanzia ma di adempimento parziale.

Il tipo di deposito è sempre indicato esplicitamente nella documentazione generata da Homepay.

I documenti che il notaio può ricevere

Homepay genera tre tipologie di ricevute ufficiali, ciascuna con valore certificativo distinto.

Ricevuta di deposito Certifica che il proponente ha versato l'importo previsto sul proprio conto vincolato Homepay. Indica il saldo totale del deposito, i dati del proponente, l'immobile di riferimento e il dettaglio di ogni versamento ricevuto (importo e data valuta). Viene spesso allegata alla proposta d'acquisto o consegnata al venditore come prova dell'esistenza del deposito.
Ricevuta di svincolo Certifica che Homepay ha trasferito i fondi dal conto vincolato del proponente al conto corrente del venditore. Include i dati completi del beneficiario (nome e IBAN), il TRN/CRO dell'operazione bancaria, la data valuta e la causale del pagamento — che riporta esplicitamente il titolo giuridico del trasferimento (es. "Svincolo deposito a titolo di caparra confirmatoria per operazione immobiliare").
Ricevuta di restituzione Certifica che l'agente immobiliare ha disposto la restituzione dei fondi al proponente, con indicazione della motivazione. Se il deposito era stato versato in più tranche o su conti correnti diversi, la restituzione avviene tramite bonifici separati, ciascuno con il proprio TRN/CRO e IBAN di destinazione. La ricevuta li elenca tutti in modo analitico.

Tracciabilità e verificabilità dei flussi

Ogni operazione gestita da Homepay è completamente tracciabile. Per ciascun flusso finanziario sono disponibili:

Identificativo univoco della ricevuta — codice alfanumerico che certifica l'operazione
TRN/CRO bancario — consente alla banca ricevente di verificare e rintracciare ogni singolo bonifico
Data operazione e data valuta — per la ricostruzione cronologica dei flussi
IBAN di addebito e di accredito — per ogni movimento in entrata e in uscita
Causale del pagamento — riporta il titolo giuridico dell'operazione

Questa documentazione è disponibile per tutte le parti e può essere prodotta in sede di rogito o di eventuali verifiche.

Verifica dell'identità dei soggetti (KYC)

Prima di operare sulla piattaforma, tutti i soggetti coinvolti sono sottoposti a procedure di verifica dell'identità conformi alla normativa antiriciclaggio (KYC/AML). Homepay applica controlli antifrode e di adeguata verifica della clientela in linea con i requisiti della normativa europea.